In fast jedem Mietvertrag wird der Mieter verpflichtet bestimmte Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen, die sogenannten Schönheitsreparaturen, auf seine Kosten vornehmen zu müssen.

Ohne eine wirksame Schönheitsreparaturklausel ist der Vermieter gem. § 535 BGB selbst in der Verantwortung. Meist werden Formularmietverträge verwendet, sodass es sich bei der verwendeten Schönheitsreparaturklausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (kurz AGB) handelt.

In den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof bereits viele formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln gekippt. So hat sich in den letzten Jahren weitgehend herumgesprochen, dass starre Renovierungsfristen generell unwirksam sind.

Jetzt hat der BGH über unrenoviert übernommene Wohnungen und sogenannte quotenmäßige Abgeltungsklauseln bei Auszug des Mieters entschieden.

In zwei am 18.03.2015 entschiedenen Fällen hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. In den beiden Fällen hat ein Mieter die von ihm gemietete Wohnung jeweils unrenoviert verlassen und trotz Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag argumentiert, er müsse keine Schönheitsreparaturen durchführen, schließlich habe er die Wohnung auch unrenoviert übernommen. Wenn er beim Auszug nochmals renovieren müsste, würde er dem Vermieter ja mehr zurückgeben müssen, als er ursprünglich erhalten habe. In einem der beiden Fälle (Az.: VIII ZR 185/14) hatte der Mieter zwar einen Nachlass von einer halben Monatsmiete erhalten, der BGH entschied jedoch, dass dieser geringe Nachlass in keinem angemessenen Ausgleich gestanden habe. In dem anderen Fall (Az.: VIII ZR 242/13) wurde das Berufungsurteil aufgehoben und zur weiteren Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da noch nicht die (vom Mieter zu beweisende) Frage geklärt war, ob bei Vertragsbeginn die Wohnung unrenoviert übergeben worden war oder nicht.

Für die Entscheidung, ob eine Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben worden ist kommt es nach Ansicht des BGH darauf an, ob etwa vorhandene (geringe) Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Letztendlich kommt es somit jeweils auf eine Einzelfallentscheidung an, wann nur derart geringe Gebrauchsspuren vorliegen, sodass im Gesamtbild von einer renovierten Wohnung ausgegangen werden kann und wann die Gebrauchsspuren so erheblich sind, dass die Wohnung als insgesamt unrenoviert einzustufen ist.

In einem dritten Fall (Az.: VIII ZR 185/14) entschied der BGH darüber, dass eine Quotenabgeltungsklausel unwirksam ist. Nach derartigen Klauseln muss ein Mieter, welcher vor Ablauf der in der Schönheitsreparaturklausel festgelegten (regelmäßigen) Renovierungsfrist auszieht, die zeitanteiligen Kosten tragen. Derartige formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln sind bezogen auf starre Fristen per se unwirksam. Der BGH geht jedoch auch davon aus, dass ein Kostenanteil bezogen auf flexible Renovierungsfristen ebenfalls unwirksam ist, da für einen Mieter bei Vertragsschluss kaum nachvollziehbar ist, welche Kostenbelastung auf ihn zukommt. Insbesondere da geschätzt werden müsste, wann bei einer fiktiven Weiternutzung unter gleichbleibendem (üblichen) Wohnverhalten eine Renovierungspflicht theoretisch eintreten würde. Da eine derartige Klausel intransparent sei, sei sie ebenfalls unwirksam.

Als Folge dieser drei Entscheidungen ist davon auszugehen, dass eine umfassende Anzahl an Formularmietverträgen unwirksam sein dürfte. Dies hat jedoch in der Regel nicht zur Folge, dass der gesamte Mietvertrag unwirksam wird, sondern dass lediglich die Schönheitsreparatur- bzw. Abgeltungsklausel unwirksam ist und der Mietvertrag im Übrigen seine Wirkung behält.

Wir verwenden Cookies
Diese Website verwendet Cookies, um sicherzustellen, dass Sie das beste Besuchserlebnis erfahren. Gerne können Sie den Umfang der eingesetzten Cookies wählen.

Notwendige Cookies sind reduziert auf technisch erforderliche Cookies, wie beispielsweise Session Cookies. Wenn Sie alle Cookies akzeptieren, werden auch Cookies zur Analyse des Besucherverhaltens eingesetzt.

Weitere Details zu den eingesetzten Cookies finden Sie in der Datenschutzerklärung.